Encadrement des loyers
09-08-2016


5 Août 2016 - A Paris, le loyer des logements loués vides et meublés est soumis à un plafond, dit « loyer de référence majoré », depuis le 1er août 2015. Chaque année, de nouveaux loyers de référence sont publiés. Pour ceux qui s'appliquent depuis le 1er août 2016, on constate une légère hausse par rapport à ceux publiés un an plus tôt. Le dispositif d'encadrement des loyers reste, quant à lui, inchangé. De nouveaux loyers de référence à Paris au 1er août 2016 Comme c'est le cas depuis le 1er août 2015, à Paris intra-muros, les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire sont encadrés ; c'est une des conséquences de la loi Alur de mars 2014 portée par Cécile Duflot puis appliquée par Sylvia Pinel et maintenant par Emmanuelle Cosse, l'actuelle ministre en charge du logement. En pratique, chaque loyer parisien doit respecter un plafond appelé « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé annuellement, est modifié légèrement à la hausse pour les baux signés depuis le 1er août 2016. La hausse du loyer de référence majoré est variable selon les quartiers et le type de logement mais est d'environ 1 à 2 %, soit le plus souvent moins de 1 €/m²/mois d'augmentation au 1er août 2016. La nouvelle, bonne pour les propriétaires, mauvaise pour les locataires, n'est donc pas fracassante. Elle ne devrait pas beaucoup modifier le niveau général des loyers dans la capitale... mais néanmoins le tirer encore vers le haut. Cependant, ce n'est pas le cas dans tous les quartiers, car on observe, a contrario, une baisse des loyers dans certains d'entre eux. Si l'augmentation moyenne au 1er août 2016 est « modérée » il faut toutefois noter : - qu'elle est très supérieure à l'indexation des baux en cours (+ 0,00 % sur un an !) ; - qu'elle est très disparate. Par exemple, s'agissant d'un logement d'une seule pièce construit avant 1946, l'évolution peut être nulle (par exemple pour un studio vide dans le quartier Plaisance dans le 14ème arrondissement) mais peut atteindre 2,90 €/m²/mois en plus pour un studio meublée dans le 3ème arrondissement ! Dans certains quartiers, le loyer, en revanche, baisse au 1er août 2016 ! C'est le cas, par exemple, pour un studio construit avant 1946, loué en location videdans le quartier de Charonne (80). Le loyer de référence majoré était de 30 € du M2 pour un bail signé entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016. Il est ramené à 29,40 € pour ce même logement à compter du 1er août 2016. Rappelons que Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. En pratique, il s’agit donc d’une fourchette de loyer hors charges mensuel/m² habitable avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Ces loyers de référence à respecter varient selon : le caractère vide ou meublé de la location (en meublé, le plafond est supérieur d’environ 3€/m²/mois par rapport au vide pour tenir compte de l’ameublement) ; le nombre de pièces du logement (1, 2, 3, 4 et plus). Sont prises en compte les pièces à vivre, ce qui exclut salle de bains, cuisine, WC, couloir, etc. ; l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990) ; l'adresse du logement. Les quartiers centraux de la rive gauche (5ème, 6ème et 7ème arrondissements) sont par exemple plus chers que le nord-est de la ville (19ème et 20ème arrondissements) . Pour s'y retrouver facilement, la préfecture de la région Île-de-France a mis en ligne une carte interactive didactique qui permet d’obtenir aisément la fourchette de loyer pour un logement donné. Une fois le loyer de référence majoré identifié, il suffit de le multiplier par le nombre de mètres carrés habitables du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin ») pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Rappelons que seuls sont concernés par ces nouveaux plafonds les nouveaux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire signés depuis le 1er août 2016 et jusqu'au 31 juillet 2017. Prenons quelques exemples pour des baux signés depuis le 1er août 2016 : - dans l'un des quartiers les plus chers de Paris, Saint-Germain des Près (VIème arrondissement), le loyer d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne doit pas dépasser 732 € (contre 728 € si le bail avait été signé entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016) s'il est nu, 820 € (contre 806 € auparavant) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer ne doit pas dépasser 3.040 € (contre 3.020 € si le bail avait été signé entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016 ) s'il est nu, et 3.400 € (contre 3.360 auparavant) s'il est meublé. - dans le quartier plus populaire du Père Lachaise (XXème arrondissement), le loyer d'un studio de 20 m² construit avant 1946 ne doit pas dépasser 620 € (contre 586 € si le bail avait été signé entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016) s'il est nu, et 694 € (contre 650 € auparavant) s'il est meublé. S'agissant d'un cinq pièces de 100 m² construit avant 1946, le loyer ne doit pas dépasser 2.580 € (contre 2.570 € si le bail avait été signé entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016) s'il est nu, et 2.890 € (contre 2.860 € auparavant) s'il est meublé. Fixer son loyer à Paris à compter du 1er août 2016 Pour les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er aout 2016, les loyers des logements loués vides et meublées continuent d'être fixés à Paris en tenant compte de deux encadrements : l'encadrement à la relocation qui consiste à ne pas augmenter le loyer, sauf rares exceptions, entre deux locataires successifs ; l'encadrement tel qu'il ressort de l'arrêté préfectoral (les loyers de référence). En pratique le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré défini pour chaque quartier. Pour tout savoir sur l'encadrement des loyers à Paris et plus généralement pour bien fixer votre loyer, vous pouvez consulter notre grand dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ? Il faut ajouter qu'à ce plafond de loyer peut s'ajouter un « complément de loyer », aux contours très flous, justifié par des caractéristiques de localisation (par exemple, une vue quasi-exceptionnelle sur la Seine, le Panthéon, la Tour Eiffel, etc.) ou de confort du logement. On peut penser qu'un grand balcon, par exemple, ou une cuisine entièrement aménagée pour un logement loué vide peuvent en justifier, mais il n'existe aucune liste légale des caractéristiques ni des tarifs pouvant être appliqués, et la Ministre du logement invite les bailleurs à n'appliquer ce complément qu'avec la plus grande modération ! Suite à l'intervention de la Ministre du Logement au sujet de l'encadrement des loyers le 26 juillet, un site dédié a été mis en place encadrementdesloyers.gouv.fr/ pour permettre aux bailleurs et aux locataire de tester le loyer et de vérifier comment il se situe par rapport à l'encadrement des loyers. Rappelons que l'encadrement des loyers ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de locations signés soit depuis le 1er août 2015 ou 2016, avec les loyers correspondants, et que les locataires en place ne peuvent exiger l'application de ces loyers s'ils sont arrivés en dehors de ces périodes. Source : arrêté préfectoral n° 2016-06-20-001 publié le 22 juin 2016 C'est un arrêté préfectoral publié chaque année qui fixe les loyers plafonds à ne pas dépasser pour les contrats de locations vides et meublés signés entre le 1er août de l'année en cours et jusqu'au 31 juillet de l'année suivante. Rappelons que ce dispositif ne concerne, pour l'instant, que Paris intra-muros. Les nouveaux loyers de référence ont été publiés le 22 juin et s'appliquent donc aux contrats de location signés depuis le 1er août 2016 et jusqu'au 31 juillet 2017
 
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